In de dagelijkse praktijk begeleiden makelaars hun opdrachtgevers intensief bij de aan- en verkoop van woningen. Daarbij ligt de nadruk vaak op het tot stand brengen van een goede overeenkomst en het zorgvuldig vastleggen van de afspraken tussen partijen. Wanneer onverhoopt een partij haar verplichtingen niet nakomt, is het van belang snel en adequaat te handelen om de belangen van de opdrachtgever te beschermen.
Een recente zaak die door Certa (NVM-samenwerkingspartners) werd behandeld, laat zien welke juridische mogelijkheden een verkoper heeft wanneer een koper een gesloten koopovereenkomst niet nakomt.
Wat speelde er?
Na de ondertekening van de koopovereenkomst bleef het stil vanuit de koper. Ondanks herhaalde herinneringen en telefonisch contact vanuit de verkopend makelaar, voldeed de koper niet aan zijn contractuele verplichtingen en werd de woning niet afgenomen.
Voor de verkoper betekende dit dat de beoogde verkoop geen doorgang vond. Uiteindelijk besloot de verkoper de koopovereenkomst te ontbinden. Op grond van de overeengekomen contractuele bepalingen kon de verkoper daarbij aanspraak maken op de gebruikelijke boete van 10% van de koopsom.
Om de aanspraak op deze boete daadwerkelijk te effectueren, schakelde de verkoper (via zijn makelaar) Certa in.
Juridische duiding
In dit geval kon de verkoper aanspraak maken op de in de koopovereenkomst opgenomen boete van 10% van de koopsom. Een boete fungeert als stok achter de deur (‘prikkel tot nakoming’), maar kan ook bedoeld zijn als gefixeerde schadevergoeding. Een kanttekening bij boetes is dat een rechter haar kan matigen. Daarmee wordt in de praktijk echter terughoudend omgegaan en het is aan de koper om daarop een (gemotiveerd) beroep te doen.
Juist hierom is het belangrijk om zorgvuldig en op tijd actie te ondernemen. Namens de verkoper heeft Certa aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.
De les voor de praktijk
Wanneer een contractspartij zijn verplichtingen niet nakomt, is het belangrijk om niet af te wachten. Tijdige ingebrekestelling, correcte vervolgstappen (zoals nakoming of ontbinding) van de koopovereenkomst en een snelle juridische opvolging vergroten de kans op een succesvolle incasso van de contractuele boete.
Daarnaast blijkt in de praktijk dat een formele sommatie regelmatig al voldoende is om een koper alsnog in beweging te krijgen. Voor makelaars ligt hier een belangrijke rol: zodra duidelijk wordt dat een partij haar verplichtingen niet nakomt, is het verstandig om direct juridisch advies in te winnen en de opdrachtgever te wijzen op de beschikbare mogelijkheden.
