ZO.nl

Stap 1 - Geschikte woning vinden

Er kunnen veel redenen zijn op zoek te gaan naar een koopwoning. Uw gezin wordt misschien groter. Of juist kleiner. U wilt dichter bij uw werk wonen. Of bij uw familie. U wilt een grotere tuin, een tuin op het zuiden of helemaal geen tuin. Wat de reden ook is: u staat op het punt om een geschikte woning te gaan zoeken.

Huizen en appartementen zoeken

Vaak zult u beginnen met het bepalen van de regio waarbinnen u op zoek gaat. Natuurlijk kunt u een dagje met de auto rondrijden en overal stoppen waar een bord “te koop” staat. Of de advertenties in de lokale krant volgen en een bezoek brengen aan het kantoor de lokale makelaar. De huizenaanbodsite Funda maakt het u nog makkelijker. Hier vindt u altijd meer dan 200.000 huizen en appartementen die te koop staan. Uit dit ruime aanbod kan de makelaar u wegwijs maken. Hij kent de wijken, weet wat er speelt en geeft u tips om uw droomhuis te vinden.

"Dit huis had ik zelf nooit gevonden"

Door gebruik te maken van alle beschikbare informatie kunt u gericht zoeken en selecties maken binnen de regio's, type woningen en prijsklassen. Dat scheelt u veel tijd en inspanning. Bovendien helpt deze aanpak om minder vaak 'net te laat te zijn'. De route naar uw nieuwe woning is immers korter. Niet voor niets horen wij regelmatig zeggen: "dit huis had ik zelf nooit gevonden".

Stap 2 - Bezichtiging

Eén van de huizen die te koop staan, heeft uw interesse gewekt. Of misschien hebt u zelfs uw droomhuis gevonden. Tijd voor een eerste bezichtiging! Maar hoe gaat zo’n bezichtiging in zijn werk? Is dat altijd vrijblijvend? Hoe stelt u zich op tegenover de verkoper en zijn makelaar? En waar moet u allemaal op letten?

Checklist huis bezichtigen

Aan de buitenkant en op de foto’s hebt u al een idee gekregen over het huis dat u gaat bezichtigen. Nu volgt de rondleiding in het huis. Ga goed voorbereid naar binnen! Zet eventuele vragen voor de verkopende partij op papier. Maak gebruik van een checklist, waarop alle zaken staan die voor de bezichtiging van belang zijn. Ook handig als er meerdere woningen zijn die in aanmerking komen, dan kunt u ze onderling vergelijken. Vraag om alle ruimtes te bezichtigen. Let ook op de fundering (geheid of niet), vloeren (hout of beton), muren (spouwmuren, scheurvorming), onderhoud (kozijnen, schilderwerk) en de daksiolatie. Als dit uw nieuwe huis wordt, mogen er geen geheimen zijn!

Huis bezichtigen samen met de aankoopmakelaar

Wanneer het tijd is voor een bezichtiging, is het ook tijd om na te denken over het inschakelen van een aankoopmakelaar. Die is gewend om dagelijks huizen te bezichtigen en weet precies waar hij op moet letten. Zijn checklist is professioneel samengesteld en helpt om een objectief beeld te krijgen van de staat waarin de woning verkeert. Hij let op de fundering (geheid of niet), vloeren (hout of beton), muren (spouwmuren, scheurvorming), onderhoud (kozijnen, schilderwerk) en de daksiolatie. Maar ook op de ligging ten opzichte van de zon, de geluiden, apparatuur, afwerking en het sanitair. Hij stelt de juiste vragen, kent de lokale markt, de buurt en het bestemmingsplan. Dat is van grote waarde als u straks een bod wilt uitbrengen.

Stap 3 - Extra onderzoek

De eerste bezichtiging heeft plaatsgevonden. U bent enthousiast en ziet zichzelf al in het huis wonen. In gedachten bent u zelfs al bezig om de kamers in te delen. Maar voordat u een bod uitbrengt, dient u nog wel zekerheid te krijgen over allerlei zaken die ook van groot belang zijn. Daarvoor is extra onderzoek nodig.

Bestemmingsplan, vergunningen, asbest en energielabel

Is die fraaie uitbouw wel tot stand gekomen met een vergunning of misschien illegaal gebouwd? Dat is belangrijk om te weten, want als huizenkoper hebt u te maken met regelgeving door de overheid. De bedoelingen die de gemeente heeft met de nabije omgeving zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Daarin staat of er bijvoorbeeld hoogbouw is gepland die straks de zon uit uw achtertuin weg zal houden. Maar doe ook onderzoek naar:

• bodemgesteldheid, funderingsproblematiek, betonrot, grondwaterstand;
• asbest
• olietank
• erfpachtvoorwaarden
• bewijs van eigendom
• lijst van roerende zaken

Bij koop appartement: extra onderzoek VvE

Voor kopers die een appartement op het oog hebben, geldt dat zij lid worden van een Vereniging van Eigenaren. Een VvE regelt het onderhoud van het gebouw en alle gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Het extra onderzoek richt zich in dit verband op de structuur en de financiële situatie van de VvE. Door zaken als de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de onderhoudsprognose voor de komende jaren en de vergaderstukken te onderzoeken, kunt u onvoorziene kosten voorkomen. 

Stap 4 - Waarde bepalen

Alle seinen staan op groen. U hebt een geschikte woning gevonden en bezichtigd, er is aanvullend onderzoek gedaan en er is duidelijkheid ten aanzien van uw financiële draagkracht. Het moment is gekomen om na te denken over de hoogte van uw bod. Maar wat is nu de juiste manier om de waarde van het huis te bepalen?

Factoren die een rol spelen bij waardebepaling huis

Er zijn verschillende ‘harde’ indicatoren die u kunt gebruiken voor de waardebepaling van een huis. Zo geeft de WOZ-waarde u een indicatie, al is deze vaak een jaar of langer geleden bepaald. Het kadaster geeft u inzicht in de verkoopgegevens van vergelijkbare woningen in de omgeving. Houd u rekening mee dat de indivudele kenmerken van woningen, die de waarde sterk beînvloeden, niet zichtbaar zijn in het kadaster. En vanzelfsprekend speelt de (lokale) markt een grote rol bij de waardebepaling.

Weet wat u moet bieden!

De reële waarde wordt mede bepaald door de staat waarin de woning verkeert. Is er sprake van gebreken en achterstallig onderhoud of schilderwerk en groot onderhoud dat nog moet plaatsvinden? Hoe is het uitzicht, de parkeergelegenheid en het groen in de buurt? Welke informatie heeft het extra onderzoek opgeleverd? En natuurlijk het emotionele aspect: hoe graag wilt u juist dit specifieke huis kopen? Samen met de aankoopmakelaar de woningwaarde berekenen geeft u een objectief inzicht in de mogelijkheden en beperkingen.

Stap 5 - Onderhandeling

Natuurlijk is de prijs het belangrijkste aspect waar verkoper en koper van een woning het over eens moeten worden. Maar er zijn meer zaken die een rol spelen. De datum van oplevering bijvoorbeeld. Het al dan niet overnemen van roerende goederen. En vergeet als koper niet om ontbindende voorwaarden te benoemen!


Ontbindende voorwaarden bij een koopovereenkomst

Het zal u maar gebeuren: u brengt een bod uit op een woning en dat wordt door de verkoper geaccepteerd. Helaas lukt het u niet om de hypotheek rond te krijgen of uw huidige huis te verkopen. Dan hebt u een probleem. Het benoemen van ontbindende voorwaarden bij een koopovereenkomst helpt om dat soort problemen te voorkomen. Naast financiering kan ook de uitslag van een bouwkundige keuring als voorbehoud worden opgenomen, evenals het in aanmerking komen voor de Ntionale Hypotheek Garantie. Ook de No Risk-clausule kan nuttig zijn wanneer u uw eigen huis nog niet hebt verkocht.

Sterk onderhandelen over uw nieuwe huis

Uw aankoopmakelaar is gewend om te onderhandelen over de voorwaarden van koopovereenkomsten. Hij doet dat elke dag. Want door uw nieuwe huis eerder, of juist later, te betrekken kunt u wellicht veel geld besparen. En misschien is de verkoper niet bereid om de prijs genoeg te verlagen, maar wel om zaken van waarde in de woning voor u achter te laten. Of kunnen de kosten van achterstallig of toekomstig onderhoud juist in de onderhandelingen worden ingebracht om de prijs wél verlaagd te krijgen.

Stap 6 - Financiering

Het gebeurt maar zelden dat de koper van een woning de koopsom uit eigen middelen voldoet. Daarom vindt financiering plaats. Vaak worden ook de ‘kosten koper’ en eventuele verbouwingen meegefinancierd.


Hypotheek voor de financiering van uw woning

De belangrijkste factoren voor de bepaling van de maximale hypotheek zijn de hoogte van uw inkomen, de waarde van de woning, looptijd, aflossing en het rentepercentage. De overheid heeft de wet- en regelgeving rondom het verstrekken van hypotheken aangescherpt. In tegenstelling tot voorheen geldt er nu een aflossingsplicht wanneer u in aanmerking wilt komen voor de aftrek van hypotheekrente. Ook is de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd. Laat u vooraf goed informeren door uw hypotheekadviseur! Na aankoop is het van belang dat de termijnen van de ontbindende voorwaarden goed worden bewaakt. Want u wilt niet 10% van de koopsom als boete betalen.

Netto maandlasten hypotheek berekenen

Hebt u een vaste baan of een tijdelijk contract? Eén of twee inkomens? Hoe ontwikkelt uw inkomen zich in de toekomst? Wanneer gaat u met pensioen? Wilt u de ‘kosten koper’ of een verbouwing meefinancieren? In hoeveel maanden gaat u aflossen? Wat is het rentepercentage? En uw voordeel dankzij de aftrek van de hypotheekrente? Al deze gegevens zijn nodig om de netto maandlasten voor uw hypotheek te berekenen. Kijk ook naar uw andere lasten, zoals leningen, een studieschuld of alimentatieverplichting. Vraag uw aankoopmakelaar om advies!

Stap 7 - Koopakte

De afspraken tussen verkoper en koper worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Vaak wordt hier een model voor gebruikt dat is vastgesteld door onder meer de NVM, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Op basis van de gegevens in de koopovereenkomst zal de notaris een akte van levering opmaken.


De koopovereenkomst voor uw nieuwe huis

Een voorlopig koopcontract is vooral bedoeld om de particuliere koper duidelijkheid te verschaffen en te beschermen tegen professionele verkopers. Bijvoorbeeld als deze het huis nogmaals (tegen een horgere prijs) zouden willen verkopen aan een ander of als er tussen koop en oplevering beslag op wordt gelegd. Uw mondelinge bod en de opleverdatum zijn pas geldig als deze ook schriftelijk zijn overeengekomen. Na het tekenen van het voorlopig koopcontract hebt u als koper nog wel drie dagen bedenktijd. Gedurende die 72 uur kunt u zich alsnog terugtrekken zonder kosten of boete. Na de bedenktijd is dat lastiger, tenzij er sprake is van ontbindende voorwaarden.

De juiste voorwaarden nu voorkomt discussie achteraf

Het is dus noodzakelijk om uw belangen schriftelijk vast te leggen in een voorlopig koopcontract. De aankoopmakelaar helpt u bij het opstellen van de voorwaarden. Die kunnen betrekking hebben op de datum van oplevering en zaken die de verkoper in de woning achterlaat, maar minstens zo belangrijk zijn de ontbindende voorwaarden voor het geval u de financiering niet rond krijgt of het niet lukt om uw huidige woning te verkopen.

Stap 8 - Afschouwen

Het is gebruikelijk dat de koper zijn nieuwe huis kan inspecteren op de dag dat het transport bij de notaris plaatsvindt. Dit heet afschouwen. Als er tijdens de inspectie zaken aan het licht komen die niet in orde zijn, dan zal de aankoopmakelaar namens u actie ondernemen voordat de akte wordt ondertekend.


Als er iets niet klopt zal de makelaar voor u optreden

Soms zit er geruime tijd tussen de bezichtiging en de koop van uw nieuwe huis en de oplevering ervan. Ook bestaat de kans dat u de woning volledig gestoffeerd en gemeubileerd hebt bezichtigd, terwijl deze op de dag van levering geheel leeg is. Tijdens het huis schouwen kunnen zaken zichtbaar worden die u voorheen niet bekend waren. De inspectie biedt ook de mogelijkheid om te zien of verkoper al zijn afspraken is nagekomen. Bovendien kunnen de meterstanden voor gas, water en licht worden opgenomen.

Zorgeloze eigendomsoverdracht

U staat op het punt om naar de notaris te gaan, waar de transportakte ter ondertekening voor u gereed ligt. Voordat u dat doet, vindt nog de laatste inspectie plaats in uw nieuwe woning: het zogenaamde afschouwen. Dan is het een geruststellend idee dat er iemand met verstand van zaken met u meegaat. Degene die u tijdens het hele proces heeft begeleid: uw aankoopmakelaar. Hij weet precies waar tijdens de inspectie op moet worden gelet. En als er iets niet klopt, zal hij direct contact opnemen met de (makelaar van de) verkoper en, indien nodig, met de notaris.

Stap 9 - Notaris

De notaris is volgens de wet bevoegd om een authentieke akte voor u op te maken. In het geval van de aankoop van een huis betreft dat de transportakte (juridische overdracht van eigendom, ook wel akte van levering genoemd) en de hypotheekakte, waarin de overeenkomst met de geldverstrekker is vastgelegd.


De sleutels van uw nieuwe huis

Voordat de overdracht bij de notaris plaatsvindt, gaan de verkoper en koper de woning nog inspecteren: het zogenaamde afschouwen. Dit is een belangrijk moment voor de de koper, want eventuele onverwachte gebreken kunnen nu nog worden besproken. Achteraf is dit vaak lastiger aan te tonen. Ook zullen de meterstanden worden opgenomen.Na het afschouwen de verkoper en de koper met hun makelaars naar het kantoor van de notaris. Op basis van het voorlopig koopcontract heeft hij de transportakte opgesteld. Zodra de partijen hun handtekening onder de akte hebben gezet, is de levering formeel een feit. U zult dan de sleutels van uw nieuwe huis overhandigd krijgen. Als koper tekent u vervolgens ook de hypotheekakte, waarna de notaris de geldverstrekker zal informeren dat het afgesproken bedrag kan worden overgeboekt.

Notaris

Het is gebruikelijk dat degene die de kosten betaalt ook de notaris mag kiezen. Meestal is dat de koper, vandaar 'Kosten Koper'. Vaak betreft het een notariskantoor in de gemeente waar het huis bevindt. De notarissen zijn lid van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Op de website van de KNB staan de gegevens van alle kantoren in Nederland. De site bevat ook informatie over juridische zaken die betrekking hebben op het kopen van een huis. Vanzelfsprekend adviseert uw aankoopmakelaar u ook graag over deze zaken en uw keuze voor een notaris.

Stap 10 - Gebreken na oplevering

De verkoper van een bestaande woning heeft de plicht om gebreken die bekend te zijn te melden. Anderzijds heeft de koper de plicht om de woning te onderzoeken. Maar hoe te handelen als de eigendomsoverdracht reeds heeft plaatsgevonden en er vervolgens toch (verborgen) gebreken zichtbaar worden?


Ernstig of minder ernstig gebrek

Indien er sprake is van een ernstig gebrek, kunt u het huis niet normaal gebruiken. Als het dak buitenproportioneel lek is bijvoorbeeld. Daar is de verkoper aansprakelijk voor, ongeacht of hij van het gebrek op de hoogte was of niet. Voorwaarde is wel dat het gebrek al voor de overdracht bestond en niet zichtbaar was voor de koper (met het oog op zijn onderzoeksplicht). Bij minder ernstige gebreken is het lastiger de aansprakelijkheid van de verkoper aan te tonen. Wanneer de leeftijd van de woning een rol speelt zullen verkopers bovendien geneigd zijn een ouderdomsclausule in het contract op te nemen. Daarmee proberen zij hun aansprakelijkheid te beperken.

Nazorg door de aankoopmakelaar

In dit soort gevallen is het prettig om terug te kunnen vallen op de begeleiding en nazorg door de aankoopmakelaar. Hij weet hoe destijds de bezichtiging is verlopen. Welke aantekeningen, foto’s en afspraken er zijn er gemaakt. En of de verkoper aan zijn mededelingsplicht voldaan. Hij heeft u als koper geholpen om alle relevante informatie over de woning te verzamelen. En als er achteraf onverhoopt problemen ontstaan, helpt hij u om dit opgelost krijgen. Samenvattend: hoe eerder u een aankoopmakelaar inschakelt, hoe beter!