100 vragen over je hypotheek
Je eerste eigen huis is heel wat gemakkelijker te vinden dan je eerste hypotheek. Elementaire kennis, handigheidjes en valkuilen in honderd antwoorden op honderd veelgestelde vragen.
- Algemeen
- Nationale Hypotheek Garantie
- Rente
- Hypotheek kiezen
- Offerte en vormen
- Wat te doen bij samenwonen?
- Belastingvoordeel
Algemeen 1 Wat is een hypotheek ? Een lening die je afsluit om een huis te kopen. Het huis dient daarbij als onderpand voor de geldgever. Als je je financiële verplichtingen niet nakomt, mag de geldgever het huis verkopen en zich uit de opbrengst schadeloos stellen.
2 Leg ik me niet enorm vast met het nemen van een hypotheek? Als je vaak verhuist, is het niet verstandig je vast te leggen met een huis. Met het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek loop je immers risico's, wat je legt je voor een lange tijd financieel vast. Daarnaast ben je bij elke aankoop een flink bedrag aan aankoopkosten kwijt. Er staat tegenover dat je met een eigen huis vermogen kunt opbouwen.
3 Wat kost een hypotheek?
Voor een hypotheek betaal je rente. Hoe hoog die is hangt sterk af van de geldgever, de soort hypotheek, de looptijd en uw persoonlijke omstandigheden. Daarnaast moet je elke maand een bedrag aan aflossing en/of verzekeringspremie betalen. Het totaal noemen we de hypotheeklasten.
4 Zijn er nog andere kosten? Ja, er zijn nog een paar bijkomende, eenmalige kosten.
5 Waar bestaan die uit?
De geldgever krijgt afsluitprovisie: doorgaans 1% van het hypotheekbedrag. Je moet de notaris betalen voor de inschrijving van de hypotheek in het hypotheekregister van het kadaster. Als je kiest voor de Nationale Hypotheek Garantie (zie vraag 23) betaal je 0,3% van de hoofdsom van de lening. Koop je een bestaand huis, dan ben je geld kwijt aan de taxatie.
6 Mag ik de hypotheeklasten aftrekken van mijn belastingaan-gifte? Alleen de rente, en dat niet langer dan 30 jaar. De rente over een hypotheek welke is afgesloten voor andere doeleinden zoals een auto is niet aftrekbaar !!!
7 Hoeveel scheelt dat in mijn belastingaanslag? Dat hangt ervan af welk belastingtarief je betaalt en welke hypotheekvorm je hebt gekozen. Maar de belastingaanslag valt altijd lager uit met hypotheek aftrek. Hoe hoger het marginaal belastingtarief (het hoogste tarief dat je betaalt), des te groter je voordeel. De hypotheekmaandlasten waarin het belastingvoordeel is meegenomen worden 'netto maandlasten' genoemd.
8 Hoelang loopt een hypotheek? De meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar, maar korter of langer
kan ook.
9 Kan ik naderhand het bedrag van mijn hypotheek verhogen?
Ja. Dit kan bijvoorbeeld van pas komen als je je woning wilt opknappen. Als je later een lening nodig hebt, is een hypotheek doorgaans de goedkoopste optie. Je kunt hem gebruiken waarvoor je wilt, maar de rente is alleen fiscaal aftrekbaar als je hem gebruikt voor verbouwing of onderhoud van de woning.
10 Moet ik daarmee nu al rekening houden?
Als je dit al voorziet, is het verstandig bij het afsluiten van de hypotheek een hogere hypotheekinschrijving te doen. Zolang de totale lening beneden de inschrijving blijft, hoef je niet naar de notaris.
11 Ik heb een flinke erfenis gekregen. Mag ik mijn hypotheek sneller aflossen? Dat is altijd toegestaan. Afhankelijk van de geldgever kan er per jaar een bedrag van 10 tot 20 % van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij worden afgelost.
Over het meerdere moet afhankelijk van de rentestand, een boete worden betaald. Let daarom goed op. Vervroegd aflossen kan zelfs betekenen dat je per saldo duurder uit bent. Het alternatief is immers de bedragen die je kunt aflossen te gaan beleggen.
12 Voor welk bedrag kan ik een hypotheek afsluiten met mijn inkomen?
Dat hangt van de rentestand af. Volgens een vuistregel van de Vereniging Eigen Huis: bij een rente van 5% 3,8 maal je eigen bruto jaarinkomen; bij 6% 3,5 maal; en bij 7% 3,2 maal. Hoe lager de rente des te meer kan er aan hypothecaire lening worden verkregen, er zijn zelfs mogelijkheden tot 6x het bruto jaarinkomen als is dit lang niet altijd verstandig !!
13 Wat is er op tegen om het maximale bedrag te lenen dat je kunt betalen?
Houd er rekening mee dat de hypotheekrente die je moet betalen kan gaan stijgen en het inkomen niet.
14 Hoe berekent de geldgever mijn inkomen? Dat wisselt. Wij gaan hier uit van de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het inkomen op basis waarvan je een hypotheek kunt afsluiten bestaat uit:vast loon of salaris uit dienstverband; sociale uitkeringen; dertiende maand en vaste winstuitkering (indien vastgelegd in CAO of arbeidscontract); nettowinst uit zelfstandig beroep of bedrijf; gemiddeld over de laatste 3 jaar; alimentatie voor de aanvrager zelf (de kinderen worden niet meegeteld). Van dit totaal moet je het totaal aan financiële verplichtingen aftrekken, zoals persoonlijke leningen en studieschulden.
15 Maakt het uit hoe oud ik ben? Ja. Je moet in ieder geval meerderjarig (18 jaar) zijn. Als je met pensioen gaat tijdens de looptijd, zal de geldgever inzicht willen hebben in het pensioeninkomen. En veel geldgevers hanteren voor hypotheken gekoppeld aan een levensverzekering, zoals een spaarhypotheek of beleggingsverzekerings hypotheek, een maximale aanvangsleeftijd van 57 jaar.
16 Kan ik de aankoop van mijn huis voor 100% financieren met een hypotheek? Vaak wel. Het hangt voor een groot deel af van de executiewaarde van het huis.
17 Wat is de executiewaarde?
Dat is de waarde van de woning als de geldgever die verkoopt omdat de eigenaar zijn hypotheeklasten niet meer kan dragen.
18 Hoe hoog is de executiewaarde? De executiewaarde ligt vaak op 85% tot 90 % van de koopsom.
19 Dus het hypotheekbedrag kan daarboven niet uitkomen? Toch wel. De meeste geldverstrekkers gaan tot 125% van de executiewaarde.
Als de executiewaarde 85% van de koopsom bedraagt, kan dus ruim 106 % van de koopsom gefinancierd worden. Meestal kunnen de kosten koper (zo'n 10%) worden meegefinancierd.
20 Heb ik dan nog eigen geld nodig?
Nee, meestal niet of nauwelijks. De totale aankoopkosten van een bestaande woning liggen ten minste zo'n 10% (kosten koper) hoger dan de vrije verkoopwaarde, dat wil zeggen het aankoopbedrag. De meeste banken zijn bereid deze kosten mee te lenen mits het inkomen en de taxatiewaarden voldoende zijn.
21 Is volledige financiering extra duur?
Niet als je de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagt en krijgt; anders wel. Het verschil tussen NHG en geen NHG zit veelal in de rente, zonder NHG loopt de bank meer risico en vragen ze een hogere rente aan de klant. Dit kan ongeveer 0,5% bedragen.
22 Kan ik me verzekeren tegen de kwade kans dat ik de hypotheeklasten niet meer kan betalen? Sommige verzekeraars bieden 'betalingsbescherming' aan. Wanneer je arbeidsongeschikt raakt of werkloos, neemt de verzekeraar de hypotheeklasten geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening. Het meest voordelig is om de premies in één keer af te kopen voor een bepaalde periode, deze afkoopsom kan meestal worden meegefinancierd zodat de maandlasten voor deze extra dekking zeer laag blijven.
Nationale hypotheek garantie
23 Wat is de nationale hypotheek garantie (NHG)?
De NHG is een landelijk geldende regeling waarmee je de aankoop van een woning volledig kunt financieren zonder in een hoog tarief te vallen. Als je de hypotheeklasten niet meer kunt opbrengen en het huis verkocht moet worden, neemt de NHG de resterende schuld voor haar rekening. Als de financiële problemen niet aan jezelf zijn te wijten, scheldt de NHG je de hypotheekschuld kwijt. Daarnaast is het sinds kort mogelijk dat de stichting NHG u een aanvullende lening verstrekt wanneer u in de problemen komt om zodoende executieverkoop te voorkomen.
24 Wat is het voordeel van de NHG? Het is een extra zekerheid voor de financier, die dan ook een lagere rente kan berekenen. Je kunt de NHG tegelijk met de hypotheek aanvragen.
25 Hoeveel bespaar ik? Het voordeel bedraagt doorgaans 0,2% tot 0,4%, maar kan oplopen tot 0,7%.
De Nationale Hypotheek Garantie is ook interessant als je eigen geld hebt.
26 Wat kost een NHG? Die kost eenmalig 0,4% van het geleende bedrag. Doordat de kosten fiscaal aftrekbaar zijn en je een lage hypotheekrente krijgt, verdien je de kosten voor de NHG snel terug.
27 Zijn er voorwaarden aan de NHG? Ja. De kosten van de aankoop van de woning mogen in 2004 niet meer bedragen dan € 265.000,-, inclusief kosten voor bijvoorbeeld notaris, makelaar, overdrachtsbelasting, achterstallig onderhoud en de lening zelf.
28 Waar vind ik meer informatie?
Vraag naar alle voorwaarden bij de geldgever, de hypotheekadviseur of bel de NHG : 0900-1122393 ( 35 euro-cpm).
29 En zonder NHG?
Zonder NHG betaal je extra rente voor volledige financiering. Tot, afhankelijk van de geldgever, 75 à 90% van de executiewaarde is er sprake van een basishypotheek. De rente die je betaalt is dan gelijk aan tot maximaal 0,2% hoger dan een hypotheek met hypotheekgarantie. Bij hogere hypotheken 'tophypotheken' betaal je een opslag op de rente. De maximale opslag betaal je doorgaans bij 125% van de executiewaarde.
30 Wat is verstandiger: zoveel mogelijk financieren of ook eigen geld in het huis stoppen? Als het aanhouden van eigen geld meer oplevert dan het aan hypotheeklasten kost, is het doorgaans verstandig het eigen geld achter de hand te houden.
Je moet de lasten van die hoge hypotheek wel kunnen dragen. Bovendien kan dit betekenen dat je een hogere rente moet betalen (tophypotheek). Mocht je voor een grote uitgave staan, bijvoorbeeld de aanschaf van een auto, bestem dan daar het eigen geld voor.
Rente: vast en variabel
31 Waarvan hangt de hoogte van de rente verder af?
De meeste geldgevers laten je kiezen tussen variabele en vaste rente. Variabele rente gaat omhoog en omlaag met de marktrente, vaste rente blijft de afgesproken rentevaste periode ongewijzigd. Hoe langer je deze periode kiest, hoe hoger de rente.
32 Hoelang zal ik de rente vastzetten? Wil je zekerheid en ben je bereid daarvoor te betalen, dan kun je kiezen voor een periode van 20 of misschien wel 30 jaar. Bij de huidige nog altijd relatief lage rentestand is het verstandig de rente minimaal tien jaar vast te zetten.
33 Is variabele rente dan niet veel voordeliger? Als we geen rekening houden met de beginrente, is een variabele rente op de lange termijn het goedkoopst. Doorgaans ligt deze namelijk een stuk lager dan de rente voor bijvoorbeeld vijf of tien jaar rentevast. Maar als de rente bij het afsluiten van de hypotheek relatief laag is, kun je beter voor een vaste rente kiezen.
34 Nadeel van variabele rente? Bij een variabele rente schommelen de hypotheeklasten veel sterker dan bij een vaste rente. Het inkomen moet deze schommelingen zonder problemen kunnen opvangen.
35 Wat is instaprente? De rente aan het begin van je rentevaste periode (de eerste 1 of 2 jaar) waarbij je zelf bepaalt wanneer je de rente vastzet.
36 Wanneer valt een instaprente te overwegen? Je kunt zonder bezwaar voor een instaprente kiezen als de geldgever je op de hoogte stelt als de rente omhoog gaat en je vervolgens nog een aantal dagen de tijd geeft om de hypotheekrente tegen het oude tarief vast te leggen.
37 En wat is de rentebedenktijd? De rentebedenktijd heb je aan het eind (de laatste 1 of 2 jaar) van een rentevaste periode. Je kunt binnen die periode tot op zekere hoogte zelf bepalen wanneer je de rente voor de volgende rentevaste periode vastzet.
Stel de bandbreedte is 1% en de dagrente is 1,5% hoger dan de contractuele rente. Je betaalt dan een rente die 0,5% hoger ligt dan de contractrente.
38 En wat is het addertje? Je betaalt voor deze voorziening een iets hogere rente.
39 Wat is bandbreedte?
Over een hypotheek met bandbreedte betaal je en rente die vaststaat zolang de dagrente tussen een vastgestelde boven - en ondergrens zit. Pas als de dagrente buiten die grenzen treedt, wordt de rente die je betaalt aangepast met het percentage van de overschrijding van de bandbreedte.
40 Welke hypotheek met bandbreedte is het gunstigst? Enkele geldgevers kennen alleen een bovengrens.
Als de hypotheekrente daalt betaal je meteen minder.
41 Waarom zou ik een hypotheek met bandbreedte nemen? Op dit moment heeft dat geen zin, omdat de variabele rente, waarop de rente met bandbreedte is gebaseerd, nauwelijks lager ligt dan de vaste rente.
Omdat de rente voor een hypotheek met bandbreedte momenteel vrijwel gelijk is aan de vaste rente voor dezelfde looptijd, kun je beter voor zekerheid kiezen.
42 Wat is een venstertarief? Dit is het officiële tarief van de geldgever. Bij sommige aanbieders is dit het tarief. Anderen hanteren vooral voor hypotheken afgesloten via hypotheek adviesketens lagere tarieven dan het officiële tarief.
43 Maakt het nog verschil op welke wijze ik een hypotheek afsluit?
Ja. Zelfs als je precies weet welke hypotheek je wilt hebben, kan het verstandig zijn deze via een hypotheekadviseur af te sluiten. Deze kan namelijk vaak een lagere rente bedingen dan wanneer je de hypotheek rechtstreeks afsluit.
44 Waar moet ik vervolgens nog op letten?
Neem alleen een hypotheek van een geldgever die ook lage venstertarieven hanteert. Bij renteherziening krijg je namelijk doorgaans het venstertarief aangeboden. Het voordeel van de eerste rentevaste periode geldt dan niet meer.
45 Wat is een projectaanbieding? Sommige geldgevers bieden voor nieuwbouwprojecten een korting op de hypotheekrente aan. Ook nu geldt deze korting alleen voor de eerste rentevast periode. Ga daarom niet op zo'n aanbieding in als het venstertarief van deze geldgever hoog ligt. Kies je echter voor een spaarhypotheek met een rentevaste periode van bijvoorbeeld 15 jaar, dan speelt dit laatste geen rol meer.
46 Kan ik onderhandelen over de hoogte van de rente?
Dit is afhankelijk van de geldgever. Vooral banken willen goede cliënten wel eens tegemoet komen. Ook met de hoogte van de afsluitprovisie.
47 Wat is gunstiger voor een huizenkoper: een lage rente bij hoge huizenprijzen? Wij neigen ertoe de voorkeur te geven aan een hoge rente bij lage huizenprijzen.
Een hoge rente zal eerder dalen dan stijgen; een lage rente eerder stijgen dan dalen. Een stijgende rente voel je onmiddellijk.
48 Hoe weet ik de actuele hypotheekrente? Op Teletekstpagina 546 en in de financiële bijlage van de dagbladen vind je overzichten van de actuele hypotheekrentetarieven. Ook op internet staan actuele overzichten.
Hypotheek kiezen 49 In welke fase van mijn huizenjacht kan ik het best een hypotheek kiezen? Iedereen doet er goed aan zich op hypotheekgebied te oriënteren voordat hij serieus op zoek gaat naar een huis. Ga bijvoorbeeld na welke hypotheekvorm en geldgever de voorkeur hebben en wat de maximum hypotheek is waarvoor je in aanmerking komt. Dat scheelt veel stress als je een koopcontract gaat tekenen.
50 Wat is de beste hypotheek voor mij? Om daar achter te komen is heel wat huiswerk nodig. Lees bijvoorbeeld onze handboeken 'Eigen huis en geld' en 'Eigen huis kiezen en kopen', ons tijdschrift Consumenten Geld en de 'Hypothekengids' van de Vereniging Eigen Huis.
51 Waar kan ik het best binnen stappen voor informatie over een hypotheek?
Voor een vrijblijvend gesprek kun je terecht bij je eigen bank of bij een hypotheekbemiddelaar. Ook op internet is veel informatie te vinden.
52 Wat kan internet in dit opzicht voor mij betekenen?
Op internet kun je veel informatie over hypotheken vinden. Er zijn enkele interessante commerciële sites deze zijn echter niet onafhankelijk of onpartijdig.
53 Zijn deze sites objectief? De sites worden gemaakt door commerciële organisaties die via bemiddeling in hypotheken hun brood verdienen. Je kunt de sites ook alleen bezoeken om informatie te verzamelen. Die is beslist betrouwbaar.
54 Waar kan ik terecht voor onafhankelijk advies?
Onafhankelijk advies is moeilijk te krijgen. Sluit je rechtstreeks, al dan niet via internet, de hypotheek bij een geldgever af, dan heb je natuurlijk alleen de keus uit het aanbod van de desbetreffende geldgever. Maak je, al dan niet via internet, gebruik van een tussenpersoon, dan ontvangt deze voor zijn bemiddeling provisie.
Vraag bij een hypotheekbemiddelaar of deze gebonden is aan een geldverstrekker of dat het kantoor (deels) eigendom is van een verzekeringsmaatschappij, deze kantoren zijn niet onafhankelijk en zijn gebonden met hun adviezen.
55 Welke beloning ontvangt de tussenpersoon?
Vrijwel geen enkele tussenpersoon vraagt je geld voor zijn bemiddeling bij het afsluiten van de hypotheek. Het is voor hem veel lucratiever om zich door de geldgever provisie te laten betalen. Uiteindelijk betaal je het toch. Deze kosten zitten verwerkt in de hypotheekrente en de premies voor de verzekeringen. Dit is voor de klant vaak voordeliger dan wanneer u in één keer een hoge nota moet betalen voor de advieskosten.
56 Dus ik kan beter rechtstreeks de hypotheek afsluiten? Nee. Een tussenpersoon kan vaak een voordeliger rente bedingen dan uzelf zonder hulp. Hierdoor bent u in totaal toch behoorlijk goedkoper uit.
57 Mijn makelaar wil me ook een hypotheek slijten, is dit handig?
De meeste makelaars bemiddelen ook in hypotheken. Een deel hiervan is bereid korting te geven op hun courtage als je van die dienst gebruik maakt. Let er wel op dat je niet (beduidend) meer rente betaalt dan wanneer je de hypotheek via een hypotheekadviseur had afgesloten.
58 Wat is het Keurmerk Hypotheek Bemiddeling? Ondernemingen die voldoen aan een aantal kwaliteitseisen kunnen in aanmerking komen voor het Keurmerk Hypotheek Bemiddeling. Sluit je de hypotheek af via zo'n tussenpersoon, dan mag je ervan uitgaan dat deskundigheid aanwezig is en de bemiddeling op professionele basis plaats vindt. Garantie dat je een goed advies krijgt, biedt echter ook zo'n keurmerk niet.
59 Wat betekent Erkend Hypotheek Adviseur? Deze persoonsgebonden erkenning is bedoeld voor hypotheekadviseurs die bij een bank, een andere hypothecair financieel assurantietussenpersoon, makelaar, intermediair of als zelfstandig bemiddelaar werkzaam zijn. Bij de erkenningsregeling behoren een examen en nascholing. Verder dient een adviseur minimaal 1jaar praktijkervaring te hebben en een beroepscode te tekenen.
60 Dus als ik met zo'n adviseur in zee ga kan ik er verzekerd van zijn dat ik juist word geadviseerd? Zo'n certificaat geeft enig houvast, maar het is geen garantie dat u een goed advies krijgt. Het advies is altijd afhankelijk van de inventiviteit en kwaliteit van de adviseur zelf.
Offerte 61 Wanneer vraag ik een offerte aan? Meteen na het tekenen van een 'voorlopig' koopcontract. Je bent dan zeker van de rente die op dat moment geldt. Als tussen het tekenen van de offerte en het tekenen van de transportakte de rente daalt, trek je daar meestal profijt van.
62 En wat als de rente omhoog gaat?
Als de rente in de tussentijd stijgt, blijft de rente gelden die de offerte vermeldt.
63 Waarop moet ik letten bij het aanvragen van een offerte? Vraag altijd of er kosten zijn verbonden aan het aanvragen of annuleren van een offerte en aan het verlengen van de geldigheidstermijn. Vraag een offerte aan die geldig blijft tot het tekenen van de hypotheekakte.
64 Wat heb ik nodig voor het aanvragen van een offerte?
Een aanvraagformulier, dat je al dan niet samen met je adviseur of bemiddelaar invult. Vaak moet je ook een gezondheidsverklaring invullen. Verder heb je een loonstrook nodig, een overzicht van je eventuele andere leningen en de gegevens van de aan te kopen woning.
65 Hoelang is een offerte geldig? Dat ligt aan de verstrekker en of je hem hebt getekend of niet. Een niet getekende offerte is doorgaans zo'n tien dagen geldig. Een getekende offerte is twee tot zes maanden geldig en kan in sommige gevallen worden verlengd tot 9 maanden.
66 Hoeveel offertes moet ik aanvragen? Zoveel als je wilt, maar je kunt er maar één tekenen. Daarnaast is dat vaak niet nodig omdat een vrije tussenpersoon (onafhankelijk) nagenoeg alle aanbieders onderling, tezamen met u kan vergelijken. Een stuk of vier vergelijkingen geven een aardig beeld en maken vergelijking goed mogelijk.
67 Hoe vergelijk je offertes? Vraag offertes aan die zijn gebaseerd op dezelfde hypotheekvorm, looptijd, rentevaste periode, inbreng van eigen geld en hetzelfde rendement.
Beleggingshypotheken en beleggings verzekeringshypotheken zijn vrijwel onvergelijkbaar omdat je niet weet wat de opbrengsten zullen zijn.
68 Voor welke geldverstrekker moet ik kiezen?
Voor de goedkoopste als die tenminste goede voorwaarden heeft.
Heeft hij die niet, kijk dan naar de wat duurdere die wel goede voorwaarden heeft.
Na enig onderzoek zijn er altijd wel goedkope hypotheken met redelijk tot goede voorwaarden te vinden. Uw vrije adviseur kan u daarmee helpen want deze beschikt over goede vergelijkingsprogrammatuur.
69 Wat is een hypotheekakte? De condities, waarop de hypotheek wordt gesloten, worden vastgelegd in een notariële akte, de hypotheekakte. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers die je kunt vinden bij het kadaster.
70 Is het zinvol offertes op te vragen voor de overdrachtskosten bij verschillende notarissen? Ja. Er zijn geen vaste notaristarieven meer, zodat offertes opvragen een besparing van een paar honderd euro kan opleveren. Kijk bijvoorbeeld op de website: www.degoedkoopstenotaris.nl.
71 Wat voor soorten hypotheken zijn er?
We doen een greep: lineaire, annuïteiten, spaar, beleggingsverzekerings, aflossingsvrije en beleggingshypotheek.
72 Waarom zijn er verschillende soorten hypotheken? Omdat de financiën van de een totaal anders in elkaar zitten dan die van de ander. De geldgevers hebben allerlei constructies bedacht die daarmee rekening houden.
73 Bijvoorbeeld?
Een hypotheek waarvan de netto maandlasten in het begin laag zijn en geleidelijk stijgen, sluit goed aan bij het loopbaan en inkomensperspectief van jonge starters. Je betaalt dan in het begin veel rente en je lost weinig af. Later is dit omgekeerd. Je profiteert extra van het belastingvoordeel in een levensfase waarin je nog niet zoveel verdient.
74 Wat is een spaarhypotheek?
Een spaarhypotheek los je gedurende de looptijd niet af. Je bouwt een aparte 'spaarpot' op, waaruit je aan het eind van de looptijd de gehele schuld aflost (niet meer en niet minder). De rentevergoeding over de spaarpremies is altijd gelijk aan de hypotheekrente.
75 Voor wie is deze vorm het geschiktst? Voor veel mensen is dit dé hypotheek, maar niet voor 50 plussers (te duur vanwege de hoge overlijdensrisicopremie) en minder voor alleenstaanden (die wellicht geen behoefte hebben aan een overlijdensrisicoverzekering).
76 Waarom is de spaarhypotheek voor veel mensen de aangewezen hypotheekvorm?
Omdat hij veel zekerheid biedt. De einduitkering is altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Als je tussentijds komt te overlijden, wordt het verzekerde bedrag uitgekeerd.
77 Mag ik met een spaarhypotheek extra premie storten?
Afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheekverstrekker kun je extra premie storten. Dit mag niet meer dan tien keer de laagste premie zijn die je in enig ander jaar betaalt.
78 Waarom zou ik extra premie storten? Omdat het bijna altijd voordelig is. De rente die je ontvangt over de spaarpremies is gelijk aan de bruto hypotheekrente. Dit is doorgaans veel meer dan de rente die je krijgt op een spaarrekening en ook meer dan de netto rente die je uitspaart als je hetzelfde bedrag op de hypotheek zou aflossen.
79 Wat is een lineaire hypotheek? Een hypotheekvorm waarbij de aflossing ieder jaar even hoog is. De schuld vermindert ieder jaar evenveel, waardoor de rente en de maandlasten evenredig afnemen. Een achterhaald product,want er zijn inmiddels veel voordeliger hypotheken op de markt.
80 Wat is een annuïteitenhypotheek?
Je betaald gedurende de looptijd van de lening een vast bedrag aan rente en aflossing mits de rente gelijk blijft. De eerste jaren is de rentecomponent vrij hoog, later groeit de aflossingscomponent. Het belastingvoordeel is aan het begin het grootste en aan het eind gering.
81 Voor wie is deze vorm geschikt?
Vooral voor 50 plussers. Voor hen zijn levenhypotheken vaak te duur door de relatief hoge premie voor de overlijdensrisicoverzekering.
82 Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Bij de aflossingsvrije hypotheek los je niets af en spaar je ook de aflossing niet bij elkaar. De schuld blijft de hele looptijd even hoog, tenzij je vrijwillig aflost. Dat is tot een bepaald maximum (minstens 10% van het geleende bedrag) jaarlijks boetevrij toegestaan.
83 En aan het eind van de looptijd? Dan kun je een nieuwe lening afsluiten waarmee je de oude aflost. Houd er echter rekening mee dat de rente nog maar 30 jaar fiscaal aftrekbaar is. Bij de meeste geldgevers mag een aflossingsvrije hypotheek niet meer dan 75% van de executiewaarde bedragen.
84 Kan ik ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek als ik geen eigen geld heb? Ja. De aflossingsvrije hypotheek wordt vaak in combinatie met een andere hypotheekvorm gekozen. Het aflossingsvrije deel mag dan niet hoger zijn dan bijvoorbeeld 75% van de executiewaarde, de totale hypotheek echter wel.
85 Voor wie is deze vorm geschikt? Voor iedereen die de laagst mogelijke maandlasten wil hebben. =Voor de een is dit van belang om een duurder huis te kunnen kopen; een ander wil geen 25 tot 30% van zijn inkomen aan wonen spenderen. Doorgaans wordt deze hypotheekvorm gecombineerd met andere aflossingsvormen.
86 En al die varianten waarbij je de hypotheek uiteindelijk aflost met op aandelen geboekte koerswinsten? Wie voldoende financiële weerbaarheid heeft en niet wakker ligt van koersschommelingen op de beurs doet vaak een voordelige keus met een beleggingshypotheek of beleggings verzekeringshypotheek. Bij de eerste vorm beleg je rechtstreeks in aandelen of beleggingsfondsen. Bij de tweede via een levensverzekering.
Wat te doen bij samenwonen? 87 Is er bij het afsluiten van een hypotheek verschil tussen geregistreerd partnerschap en gehuwd samenwonen? Nee.
88 Moet je een samenlevingscontract laten opmaken als je samen een huis koopt, en niet getrouwd bent? Het is niet verplicht, maar wel zeer aan te raden als je je partner goed verzorgd wenst achter te laten. Sinds 1 januari 2002 is overigens een nieuwe successiewet van kracht. De termijn waarbinnen samenwonenden dezelfde vrijstelling en tarieven voor de successiewet krijgen als gehuwden, is nu verkort van vijf jaar naar zes maanden. Wel moet je je voor de belastingdienst hebben gedragen als samenwonenden.
89 En een testament, is dat verplicht als je niet getrouwd bent? Nee, een testament is minder noodzakelijk dan een goed samenlevingscontract.
90 Waarom? In een samenlevingscontract kun je al het een en ander regelen met het oog op de erfenis.
91 Wat voegt een testament dan toe? In een testament kun je nog aanvullende zaken regelen, bijvoorbeeld de half-half clausule. Dat betekent dat wanneer beide partners kort na elkaar overlijden, de nabestaanden van beiden recht hebben op de bezittingen en niet alleen de familie van de laatst overledene.
92 Waar kun je een samenlevingscontract en testament laten opmaken? Bij de notaris. Als je een huis koopt, kan het opmaken vaak tegelijkertijd met de overdracht worden gedaan. Het is niet verplicht dit allemaal bij dezelfde notaris te laten doen. Het is wel handig, omdat je dan soms een korting kunt bedingen.
93 Waarom moet ik een overlijdensrisico verzekering afsluiten? Om te voorkomen dat je erfgenamen bij je overlijden het huis moeten verkopen omdat zij anders de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen. Zijn er geen erfgenamen die financieel van u afhankelijk zijn, dan kunt u beter niet kiezen voor een hypotheek met een verplichte hoge overlijdensrisico verzekering.
94 Is zo'n verzekering verplicht? In de spaar en levenhypotheek zit hij al standaard in de hypotheek.
Bij alle andere hypotheekvormen is de verzekering niet verplicht, maar vaak wl verstandig.
95 Moet ik bij samenwonen regelingen treffen met betrekking tot een overlijdenrisico verzekering? Ja. Zorg er in dit geval voor dat de premies voor deze verzekering kruiselings verschuldigd zijn aan de verzekeraar. Jij bent dan verzekeringsnemer en begunstigde en de verzekering is afgesloten op het leven van je partner. Een en ander geldt ook voor gehuwden die niet in gemeenschap van goederen zijn gehuwd.
96 Waarom is dat kruiselings betalen nodig? Dan valt de verzekering bij overlijden niet onder de erfenis en hoeft er geen belasting over te worden betaald.
Belastingvoordeel
97 Hoe krijg ik van de fiscus een deel van mijn betaalde hypotheekrente voor de woning terug?
Na afloop van het belastingjaar vul je de aangifte inkomstenbelasting in en vermeld je de aftrekpost hypotheekrente. De eerste keer zullen wij u helpen met een praktische berekening voor het invullen van uw aangifte.
98 De maandelijkse hypotheeklasten zijn een grote aanslag op ons gezinsbudget. Kan ik het bedrag dat ik van de belasting terug krijg al niet eerder ontvangen?
Wil je eerder over het geld beschikken, dan doe je van tevoren aan de fiscus een verzoek om voorlopige teruggaaf. Gaat de fiscus akkoord, dan krijg je maandelijks een evenredig deel terug betaald.
99 Welke kosten kan ik voor de inkomstenbelasting aftrekken? In het jaar dat je de hypotheek afsluit, kun je alle kosten die samenhangen met de financiering aftrekken voor de belasting. Dat zijn: notariële kosten van de hypotheekakte en kadastrale rechten, de afsluitprovisie ( maximaal 1,5% van de hypotheek met een maximum van €3630), taxatiekosten, kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie, kosten voor hypotheekadvies en bouwrente (geldend voor de bouwperiode na het moment van aankoop). Je mag de bedragen aftrekken zoals je ze hebt betaald: in- dan wel exclusief BTW.
100 Blijft hypotheekrente fiscaal aftrekbaar?
Hypotheekrente is alleen fiscaal aftrekbaar als je de lening gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of verbetering van de eerste eigen woning, waar je bovendien zelf in woont. Ook rente voor een lening waarmee je een jaarlijkse erfpachtcanon afkoopt is fiscaal aftrekbaar. De aftrek is beperkt tot maximaal 30 jaar. Bij bijvoorbeeld verhuizing en verbouwing gaat voor een verhoging van de hypotheek een nieuwe periode van 30 jaar in.