Kwaliteit advies verantwoorde woonlasten
Op 1 november heeft de AFM het rapport ‘Kwaliteit advies en transparantie bij hypotheken’ gepubliceerd. (Te raadplegen op www.afm.nl, klik op “Kwaliteit advies hypotheken”) Het rapport geeft aan hoe op dit moment de kwaliteit is van hypotheekadvisering door financieel dienstverleners. Daarnaast bevat het rapport ook aanbevelingen om de hypotheekadvisering te verbeteren.
In onze vorige nieuwsbrief vond u de aanbevelingen van de AFM m.b.t. het oversluiten van hypotheken. In deze nieuwsbrief gaat het over de verantwoorde hoogte van een hypothecair krediet en de daarmee gemoeide maandlasten.
De volgende aandachtspunten komen aan bod:
De verantwoordelijkheden van de bemiddelaar en de aanbieder
Voor een goed begrip van de voorwaarden voor een goede adviespraktijk is het van belang allereerst stil te staan bij het verschil dat de wet maakt tussen de verantwoordelijkheid van de bemiddelaar en die van de aanbieder.
• De bemiddelaar moet er voor zorgen dat het geadviseerde krediet aansluit bij de financiële positie van de consument.
• De aanbieder mag geen kredietovereenkomst aangaan indien dit tot overkreditering van de consument leidt. De aanbieder mag dus geen krediet verstrekken als dat te hoge woonlasten voor de consument tot gevolg heeft. Als norm voor verantwoorde woonlasten geldt de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze gedragscode is door aanbieders opgesteld en wordt door de AFM als toereikend beschouwd om te bepalen of een hypotheekadvies past bij de consument en daarmee overkreditering te voorkomen.
Uiteindelijk hebben zowel de bemiddelaar als de aanbieder een gelijke verantwoordelijkheid. Die houdt in dat de consument niet meer krediet geadviseerd of verstrekt krijgt dan hij gezien zijn financiële positie redelijkerwijs aankan.
Dat de consument zelf eventueel hogere risico’s wil aanvaarden, doet niet ter zake! De wet staat de aanbieder immers niet toe om krediet te verstrekken dat leidt tot overkreditering.
Inwinnen van relevante informatie
Wanneer u wilt bepalen of het gevraagde krediet verantwoord is, dient u allereerst de relevante gegevens van de consument in te winnen. Daarbij zijn in ieder geval drie elementen van wezenlijk belang:
1. een volledig beeld van de financiële positie van de consument
2. de ontwikkeling van het inkomen en
3. de toekomstverwachtingen van de consument
Aansluiten advies bij de geïnventariseerde relevante gegevens
Aanbieders toetsen aan de hand van de NHG-norm - onderdeel van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen - welk bedrag verantwoord verstrekt kan worden Bemiddelaars hanteren over het algemeen ook deze norm. Gebruik maken van een andere adequate normering is ook mogelijk. Dat houdt dan wel in dat de toetsing via die norm moet uitkomen op een vergelijkbare maximale krediethoogte als de NHG-norm. Als uitgangspunt geldt dus dat het geadviseerde en verstrekte krediet voldoet aan een adequate toetsnorm. Deze norm toetst op de situatie van een gemiddelde consument. Wanneer het gevraagde krediet het normbedrag te bovengaat, kan het gezien de individuele situatie van de consument toch verantwoord zijn het gevraagde krediet te adviseren en te verstrekken. Dat moet dan wel goed worden toegelicht!
Het goed toepassen van “explain situaties”
Wanneer op basis van de geïnventariseerde gegevens blijkt dat er bijzondere omstandigheden zijn waardoor het verantwoord is om af te wijken van de standaarduitkomst van de NHG-tabel, is er sprake van een zogenaamde “explain” situatie.
Bij een explain situatie is het noodzakelijk de financiële positie verder uit te diepen en aan de hand van een cijfermatige onderbouwing aan te tonen dat het krediet verantwoord is ook al gaat het de toetsnorm te boven. Die specifieke situatie van de consument moet dan cijfermatig goed onderbouwd worden aan de hand van:
• De huidige woonlasten
• Het netto besteedbare inkomen van de consument
• Het toekomstperspectief
• Vermogenspositie
Ook in zo’n geval kan dan alsnog aan de NHG-tabel getoetst worden of de hoogte van het krediet verantwoord is. Algemene beschrijvingen als “klant verwacht inkomensgroei” zijn hierbij niet toereikend.
Wij zullen in onze adviespraktijk ten aanzien van de advisering over de verantwoorde hoogte van een hypothecair krediet toetsen aan bovengenoemde aandachtspunten.