Kwaliteit oversluitadvies
Op 1 november 2007 heeft de AFM het rapport ‘Kwaliteit advies en transparantie bij hypotheken’ gepubliceerd. (Te raadplegen op www.afm.nl, klik op “Kwaliteit advies hypotheken”) Het rapport geeft aan hoe op dit moment de kwaliteit is van hypotheekadvisering door financieel dienstverleners. Daarnaast bevat het rapport ook aanbevelingen om hypotheekadvies te verbeteren.
ZO wil haar klanten graag informeren over de inhoud van het rapport van de AFM en de aanbevelingen die daarin staan opgenomen. Vandaar dat wij u een aantal Thema dossiers hebben die nader ingaan op een specifiek deel van het rapport van de AFM.
In onze vorige thema vond u de aanbevelingen van de AFM m.b.t. de inrichting van het adviesproces. Hier vindt u de aanbevelingen van de AFM m.b.t. het oversluiten van hypotheken.
De volgende aandachtspunten komen aan bod:
- Wanneer is er sprake van oversluiten?
Er is sprake van oversluiten in de situatie dat u de consument adviseert het hypothecaire krediet tijdens of na de rentevast periode of bij aankoop van een andere woning bij een andere aanbieder onder te brengen. Ook het afkopen van polissen die aan het hypothecaire krediet zijn gekoppeld valt onder oversluiten.
- Waarom wil de consument oversluiten?
Dalen van de hypotheekrente, wijzigen van persoonlijke omstandigheden of verbouwing kunnen reden zijn voor de consument om over te sluiten. Oversluiten betekent altijd de start van een nieuw adviestraject, waarbij alle adviesaspecten (zoals het opstellen van een nieuw klantprofiel) aan bod komen.
- Financiële consequenties van het oversluiten
U dient na te gaan of de lopende hypotheek gezien de huidige situatie van de consument nog voldoet. Zo niet, dan dient u na te gaan of de nieuwe wensen van de consument binnen de bestaande hypotheek te realiseren zijn door bijvoorbeeld de rentevast periode aan te passen of door een aanpassing in de belegging- of spaarverzekering te realiseren. Kortom u dient zich af te vragen of oversluiten zinnig is. Om dit te kunnen bepalen dient u de financiële consequenties van het oversluiten in kaart te brengen en in uw advies te betrekken. De consument moet op de hoogte zijn van deze financiële consequenties.
- Inwinnen van de relevante informatie
A. Gegevens van de bestaande hypotheek
Om goed te kunnen adviseren over oversluiten dient u de gegevens van zowel de bestaande lening als van de eventueel bijbehorende polis of polissen te inventariseren.Uit het onderzoek van de AFM is gebleken dat het regelmatig voorkomt dat de financiële consequenties van het oversluiten niet in kaart gebracht kunnen worden, omdat niet de benodigde gegevens van de bestaande hypotheek zijn geïnventariseerd.
B. Oversluitkosten
Alle kosten die aan het oversluiten verbonden zijn, zoals de boeterente, taxatiekosten enzovoort, dient u ook in kaart te brengen en mee te delen aan de consument.
C. Doelstellingen
De wensen en doelstellingen van de consument, die aanleiding zijn om de lopende hypotheek over te sluiten, zijn ook relevante informatie die u niet alleen moet inwinnen, maar ook moet vastleggen.
D. Aansluiten bij de relevante informatie
Lagere maandlast
Een heel belangrijke reden voor oversluiten is de wens van de consument om geld te besparen. De doelstelling is dan “het verkrijgen van lagere maandlasten”. Om deze doelstelling te verwezenlijken dienen de kosten van het oversluiten in de nieuwe rentevast periode terugverdiend te worden. Dit kan door de kosten van het oversluiten mee te nemen in de nieuwe brutomaandlast of door de terugverdienperiode te berekenen. Op deze wijze wordt een expliciete kwantitatieve vergelijking mogelijk tussen de oude en de nieuwe hypotheek.
Als de nieuwe brutomaandlast (inclusief de kosten verdeeld over de nieuwe rentevastperiode) lager is dan de oude bruto maandlast (of als de terugverdientijd binnen de nieuwe rentevastperiode valt), voldoet het oversluitadvies op dit punt aan de wensen van de consument.
Andere doelstelling
Bij andere doelstellingen dan een lagere maandlast, zoals behoefte aan extra krediet in verband met een verbouwing, kan het afsluiten van een 2e hypotheek minder financiële consequenties hebben dan het oversluiten van de volledige hypotheek. Het kan zijn dat de consument doelstellingen heeft die niet zijn te realiseren door het aanpassen van de lopende hypotheek of het sluiten van een 2e hypotheek. In die gevallen is het belangrijk dat u de consument inzicht geeft in de financiële consequenties van het oversluiten. Zo weet de consument welke prijs hij moet betalen voor zijn nieuwe wensen en kan hij afwegen of hij die prijs er voor over heeft.
Oversluiten bestaande polis
Als de wens van de consument te realiseren is door de hypotheek over te sluiten is het vaak niet noodzakelijk de meeverbonden verzekeringspolis af te kopen. Als dat wel gebeurt, worden immers de oversluitkosten hoger. Kantoren die een goede adviespraktijk hanteren zullen zoveel mogelijk trachten de bestaande polis te continueren.
Als oversluiten passend is bij de positie van de consument, wordt bij een goede adviespraktijk de waardeopbouw van de lopende polis fiscaal geruisloos ingebracht in een nieuwe polis. Ook worden de oversluitkosten hiervan inzichtelijk gemaakt en in de kostenvergelijking van de oude versus de nieuwe hypotheek meegenomen.
Informeren consument
Wij zullen u als consument op juiste en begrijpelijke wijze moeten informeren over de financiële consequenties van het oversluiten van zowel het lopende leningdeel als de polis. De consument moet daarin inzicht hebben om te kunnen bepalen of het oversluitadvies aan zijn wens om geld te besparen voldoet. Bij andere doelstellingen heeft de consument deze informatie nodig om te kunnen afwegen of hij vindt dat de voordelen van het oversluiten opwegen tegen de prijs die hij daarvoor moet betalen.
Wij zullen in onze adviespraktijk bij oversluiten toetsen aan bovengenoemde aandachtspunten.